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房地产税务筹划方案

1、充分利用国家税收政策

(1)内部工程回避工程结算

现行税法规定:单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程,凡同本单位结算工程价款的,不论是否编制工程概(预)算,满足前述规定,恰当地造成适用不予征税的条件,是我们开展相关节税筹划的关键。

(2)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费

工程承包公司是否与建设单位签订承包合同,将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同,适用建筑业3%的税率;否则,适用服务业5%的税率。因此,以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费,可以收到节税效果。前提是,从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质,并在转、分包过程中不违反相关法律限制。

(3)增值税和所得税进行筹划,依靠税收优惠政策进行节税筹划。比如,房地产企业或者公司将注册地址迁入重庆正阳工业园,享受财政返税奖励扶持,减轻企业在经营管理过程中的税负。

重庆正阳工业园针对全国企业招商税收优惠政策:

增值税、所得税享受高达50%的税收财政奖励,个独可申请核定征收(个税税负在0.5%-3.1%之间),奖励每月兑现,省时省心!

2、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房与出租商品房、管理费用和等4个方面:

(1)营业费用筹划

作为房地产开发企业,各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定,房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划,费用由总公司统一列支,很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除,而子公司不足15%的情况。针对这一情况,可以让与子公司业务相关的总公司广告费,由不足15%的子公司承担。

(2)财务费用筹划

如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目,而其中一个项目准备转让,企业所需部分资金以该项目向银行贷款,在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高,企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

(3)开发商品房与出租商品房筹划

有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因,房屋用于出租经营时,可把商品房转作出租经营房,从开发商品房转入出租开发产品科目,按月计提出租产品摊销计入成本,使企业库存成本接近实际本,同时增加成本,减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备,所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。

(3)管理费用筹划

企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除,企业应依法足额缴纳。这样,企业既履行了法定的社会保障义务,稳定了职工队伍,又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有,转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式,把暗含在工资中的费用转化为管理费用,降低企业的工资水平,也能够减轻企业的所得税负担。

3、通过周密项目投资筹划进行税收筹划

企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时,税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发,其所缴纳的税收差异极大,企业最终应选择最优方案进行投资。

4、其他的筹划方法

(1)合理分解租金收入

房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出,而是用于出租,国家规定,其资金收入应当缴纳营业税和房产税,其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解,则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。

(2)变房地产销售业务为代建行为

变房地产销售业务为代建行为,房地产开发公司直接向客户收取代建费,其收取的代建费只需要缴纳营业税,若有盈余,再缴纳企业所得税。如果不是代建行为,而是直接的房地产开发和销售行为,就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是,代建行为有一些必备条件,如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面,房地产开发公司不垫付任何资金,同时只向委托单位收取代建费,开取服务业发票。

(3)变房屋出租为承包业务

变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋,则既要缴纳营业税,又要缴纳房产税,但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去,则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议,由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费,企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。

(4)在建项目整体转让的纳税筹划

在房地产经营活动中,房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素,企业将在建项目转让给其他房地产开发企业,其转让的内容和方式有很多的选择。

(5)分解商品房销售价格

房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格,以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解,则意味着企业既要缴纳营业税,又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去,则可以少承担以上3项税收。


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